Aanvullende informatie handboek PKVW voor Nieuwbouw

Beheerplan en toezicht woongebouw - inclusief maatregelen tegen graffiti

G11

Afspraken over onderhoud en beheer van een woongebouw (inclusief de semi-openbare ruimte binnen het beheer  en verantwoordelijkheid van de eigenaar/beheerder) zijn schriftelijk vastgelegd.

1. In het beheerplan van een woongebouw staan afspraken over de wijze waarop wordt zorg gedragen voor een schoon, heel en veilig
woongebouw. Er wordt daarbij onder meer rekening gehouden met:
– de noodzakelijke schoonmaak en reparatie van bestrating, collectieve gebouwdelen en verlichting;
– structureel onderhoud van groen, zodat het zicht niet wordt belemmerd en (openbare) verlichting niet wordt gehinderd;
– herstel van vernielingen.
2. Het beheerplan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokken.
3. Er is een meldpunt waar bewoners storingen en klachten kunnen melden.

• Gevels zijn kwetsbaar als ze zich direct in de openbare ruimte
bevinden. Een strook (lage) beplanting, bij voorkeur slecht doordringbare
planten met stekels, kan gevels afschermen.
• Graffiti in een gebouw kan worden voorkomen door afsluiting
van de entreehal, goede materiaalkeuze, regelmatige controles
en snelle reacties op graffiti.

Welke methode voor het verwijderen van graffiti wordt gekozen,
is sterk afhankelijk van de frequentie van bekladding en van eigen
voorkeuren. Mogelijkheden zijn schoonmaken, overschilderen of
vervangen.
• Kies voor materialen die makkelijk schoon te maken zijn. Denk
aan gladde en niet-poreuze materialen, zoals tegels of (gekleurde)
panelen met een glaslaag. Tegels worden bij voorkeur zonder
(kit)voegen geplaatst.
• Breng antigraffiticoating aan om poreuze materialen, zoals baksteen,
te beschermen. Coating maakt schoonmaken mogelijk. Er
is daarna doorgaans wel verschil zichtbaar tussen de schoongemaakte
gedeelten en de rest van de wand. En na het schoonmaken
moet de (dure) coating weer opnieuw worden aangebracht.
• Schilder graffiti regelmatig over. Deze laatste variant kan goedkoper
uitpakken dan gladde tegels of coating en is vooral binnen
gebouwen aantrekkelijk. Gemeenschappelijke ruimten krijgen
daardoor regelmatig een frisse, nieuwe verflaag.

Beheer en onderhoud van een woongebouw zorgen voor een wijk die
schoon en heel blijft. Mensen voelen zich veiliger in een gebouw en
woonomgeving die een goed verzorgde indruk achterlaten. Beschadigde
voorzieningen, vernielingen en vuil verminderen de aantrekkelijkheid
van de wijk en de betrokkenheid van bewoners. Een neerwaartse spiraal
is het gevolg (ook wel erosievandalisme genoemd). Gericht beheer en
toezicht kunnen dit voorkomen. Voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen
is het van belang, dat beheerders met alle betrokkenen – al in het stadium
van planvorming – nadenken over manieren om de kwaliteit van
een gebouw te bewaken. Een beheergericht ontwerp maakt toekomstig
beheer eenvoudiger en beter uitvoerbaar. Een praktisch beheerplan vermindert
vandalisme en woonoverlast.

Het doel van aanbeveling G11 is om afspraken te maken over verantwoordelijkheden
op het gebied van toekomstig onderhoud en beheer
van het woongebouw. In het beheerplan vastgelegde afspraken kunnen
gaan over bijvoorbeeld de gewenste reactie op klachten, vernielingen
en graffiti. Zo kan de termijn worden vastgelegd waarbinnen graffiti
wordt verwijderd, of vernielingen worden gerepareerd. Zowel preventie
als handhaving spelen een rol. Voor de toetsing van deze aanbeveling
van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw 2015 is het voldoende
om afspraken in een document vast te leggen. Een volledig, technisch
beheerplan, dat alle reguliere onderhoudsmaatregelen beschrijft, is niet
noodzakelijk. Mogelijke aandachtspunten in het beheerplan zijn:
• omschrijvingen van taken en verantwoordelijkheden van betrokken
partijen;
• vastlegging van overlegstructuren, zoals regulier bewonersoverleg,
bewonerscommissies, wijkoverleggen en informatieavonden;
• regelingen voor controle en herstel van vervuiling, vernieling en graffiti;
• klachtenregelingen, inclusief een meldpunt en criteria voor opvolging;
• bemiddeling bij burenruzies en (geluids)overlast;
• afstemming tussen reguliere onderhoudsmaatregelen van verschillende
beheerders (bijvoorbeeld van de gemeente en woningcorporatie),
met name als het gaat om het opruimen van zwerfvuil, het herstellen
van vernielingen en het verwijderen van graffiti (vooral aanstootgevende,
racistische, discriminerende bekladding);
• participatie en eigen verantwoordelijkheid van bewoners;
• brandveiligheid, zoals – in gebouwen – het vluchtplan.
Het is niet altijd nodig om een nieuw document op te stellen om aan
aanbeveling G11 te voldoen. Soms zijn de bedoelde afspraken al vastgelegd
in integrale beheerplannen van de corporatie. In kleinere koopcomplexen
zijn afspraken goed vast te leggen in een overeenkomst van de
Vereniging van Eigenaren. Het is mogelijk om een combinatie te maken
van een beheerplan voor het woongebouw en voor de woonomgeving.
Een format voor een beheerplan is te vinden op www.politiekeurmerk.nl.

Er is onderscheid te maken tussen informeel, semi-formeel en formeel
toezicht:
– formeel toezicht kan bestaan uit toezicht door politie, stadswachten
of bewakingsdiensten. Voor afspraken in de wijk is een wijkagent van
groot belang.
– semi-formeel toezicht bestaat uit toezicht door huismeesters, buurtconciërges
of wijkmeesters. Vaak hebben zij controlerende en signalerende
taken, fungeren ze als het aanspreekpunt voor bewoners,
bemiddelen ze bij ruzies en overlast, en voeren ze kleine onderhoudstaken
uit.
– alle aanwezigen in een wijk vormen samen het informele toezicht.
Toezichthoudende bewoners, die zijn aangesteld door een woningcorporatie
of gemeente, hebben een voorbeeldfunctie in de wijk.

Om graffiti te voorkomen kunnen blinde muren, vlakken, wanden en
constructies worden afgeschermd door beplanting. Als afscherming niet
mogelijk is, of plekken extra gevoelig zijn voor graffiti, dan kunnen deze
voorzien worden van een coating. Coatings maken reiniging ook eenvoudiger.
Kunstwerken of andere verfraaiingen zijn ook manieren om
graffiti te voorkomen. Want in de wereld van graffiti is het niet netjes
om andermans werk te bekladden.
Als er eenmaal graffiti is geconstateerd, dan is het belangrijk om de
bekladding snel te verwijderen om een neerwaartse spiraal te voorkomen.
Graffiti geeft een gevoel van verloedering en heeft daarmee een
negatieve invloed op het veiligheidsgevoel. Door graffiti (zeer) snel
te verwijderen, worden spuiters ontmoedigd. Op die manier gaat van
schoonmaken ook een preventieve werking uit.

Wanneer meerdere woongebouwen gebruik maken van een parkeergarage
dan kan de situatie beoordeeld worden als één woongebouw als er
gezamenlijk beheer is (zie G9).

Beheerplan en toezicht woongebouw - inclusief maatregelen tegen graffiti

Afspraken over onderhoud en beheer van een woongebouw (inclusief de semi-openbare ruimte binnen het beheer  en verantwoordelijkheid van de eigenaar/beheerder) zijn schriftelijk vastgelegd.

1. In het beheerplan van een woongebouw staan afspraken over de wijze waarop wordt zorg gedragen voor een schoon, heel en veilig
woongebouw. Er wordt daarbij onder meer rekening gehouden met:
– de noodzakelijke schoonmaak en reparatie van bestrating, collectieve gebouwdelen en verlichting;
– structureel onderhoud van groen, zodat het zicht niet wordt belemmerd en (openbare) verlichting niet wordt gehinderd;
– herstel van vernielingen.
2. Het beheerplan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokken.
3. Er is een meldpunt waar bewoners storingen en klachten kunnen melden.

• Gevels zijn kwetsbaar als ze zich direct in de openbare ruimte
bevinden. Een strook (lage) beplanting, bij voorkeur slecht doordringbare
planten met stekels, kan gevels afschermen.
• Graffiti in een gebouw kan worden voorkomen door afsluiting
van de entreehal, goede materiaalkeuze, regelmatige controles
en snelle reacties op graffiti.

Welke methode voor het verwijderen van graffiti wordt gekozen,
is sterk afhankelijk van de frequentie van bekladding en van eigen
voorkeuren. Mogelijkheden zijn schoonmaken, overschilderen of
vervangen.
• Kies voor materialen die makkelijk schoon te maken zijn. Denk
aan gladde en niet-poreuze materialen, zoals tegels of (gekleurde)
panelen met een glaslaag. Tegels worden bij voorkeur zonder
(kit)voegen geplaatst.
• Breng antigraffiticoating aan om poreuze materialen, zoals baksteen,
te beschermen. Coating maakt schoonmaken mogelijk. Er
is daarna doorgaans wel verschil zichtbaar tussen de schoongemaakte
gedeelten en de rest van de wand. En na het schoonmaken
moet de (dure) coating weer opnieuw worden aangebracht.
• Schilder graffiti regelmatig over. Deze laatste variant kan goedkoper
uitpakken dan gladde tegels of coating en is vooral binnen
gebouwen aantrekkelijk. Gemeenschappelijke ruimten krijgen
daardoor regelmatig een frisse, nieuwe verflaag.

Beheer en onderhoud van een woongebouw zorgen voor een wijk die
schoon en heel blijft. Mensen voelen zich veiliger in een gebouw en
woonomgeving die een goed verzorgde indruk achterlaten. Beschadigde
voorzieningen, vernielingen en vuil verminderen de aantrekkelijkheid
van de wijk en de betrokkenheid van bewoners. Een neerwaartse spiraal
is het gevolg (ook wel erosievandalisme genoemd). Gericht beheer en
toezicht kunnen dit voorkomen. Voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen
is het van belang, dat beheerders met alle betrokkenen – al in het stadium
van planvorming – nadenken over manieren om de kwaliteit van
een gebouw te bewaken. Een beheergericht ontwerp maakt toekomstig
beheer eenvoudiger en beter uitvoerbaar. Een praktisch beheerplan vermindert
vandalisme en woonoverlast.

Het doel van aanbeveling G11 is om afspraken te maken over verantwoordelijkheden
op het gebied van toekomstig onderhoud en beheer
van het woongebouw. In het beheerplan vastgelegde afspraken kunnen
gaan over bijvoorbeeld de gewenste reactie op klachten, vernielingen
en graffiti. Zo kan de termijn worden vastgelegd waarbinnen graffiti
wordt verwijderd, of vernielingen worden gerepareerd. Zowel preventie
als handhaving spelen een rol. Voor de toetsing van deze aanbeveling
van het Politiekeurmerk Veilig Wonen Nieuwbouw 2015 is het voldoende
om afspraken in een document vast te leggen. Een volledig, technisch
beheerplan, dat alle reguliere onderhoudsmaatregelen beschrijft, is niet
noodzakelijk. Mogelijke aandachtspunten in het beheerplan zijn:
• omschrijvingen van taken en verantwoordelijkheden van betrokken
partijen;
• vastlegging van overlegstructuren, zoals regulier bewonersoverleg,
bewonerscommissies, wijkoverleggen en informatieavonden;
• regelingen voor controle en herstel van vervuiling, vernieling en graffiti;
• klachtenregelingen, inclusief een meldpunt en criteria voor opvolging;
• bemiddeling bij burenruzies en (geluids)overlast;
• afstemming tussen reguliere onderhoudsmaatregelen van verschillende
beheerders (bijvoorbeeld van de gemeente en woningcorporatie),
met name als het gaat om het opruimen van zwerfvuil, het herstellen
van vernielingen en het verwijderen van graffiti (vooral aanstootgevende,
racistische, discriminerende bekladding);
• participatie en eigen verantwoordelijkheid van bewoners;
• brandveiligheid, zoals – in gebouwen – het vluchtplan.
Het is niet altijd nodig om een nieuw document op te stellen om aan
aanbeveling G11 te voldoen. Soms zijn de bedoelde afspraken al vastgelegd
in integrale beheerplannen van de corporatie. In kleinere koopcomplexen
zijn afspraken goed vast te leggen in een overeenkomst van de
Vereniging van Eigenaren. Het is mogelijk om een combinatie te maken
van een beheerplan voor het woongebouw en voor de woonomgeving.
Een format voor een beheerplan is te vinden op www.politiekeurmerk.nl.

Er is onderscheid te maken tussen informeel, semi-formeel en formeel
toezicht:
– formeel toezicht kan bestaan uit toezicht door politie, stadswachten
of bewakingsdiensten. Voor afspraken in de wijk is een wijkagent van
groot belang.
– semi-formeel toezicht bestaat uit toezicht door huismeesters, buurtconciërges
of wijkmeesters. Vaak hebben zij controlerende en signalerende
taken, fungeren ze als het aanspreekpunt voor bewoners,
bemiddelen ze bij ruzies en overlast, en voeren ze kleine onderhoudstaken
uit.
– alle aanwezigen in een wijk vormen samen het informele toezicht.
Toezichthoudende bewoners, die zijn aangesteld door een woningcorporatie
of gemeente, hebben een voorbeeldfunctie in de wijk.

Om graffiti te voorkomen kunnen blinde muren, vlakken, wanden en
constructies worden afgeschermd door beplanting. Als afscherming niet
mogelijk is, of plekken extra gevoelig zijn voor graffiti, dan kunnen deze
voorzien worden van een coating. Coatings maken reiniging ook eenvoudiger.
Kunstwerken of andere verfraaiingen zijn ook manieren om
graffiti te voorkomen. Want in de wereld van graffiti is het niet netjes
om andermans werk te bekladden.
Als er eenmaal graffiti is geconstateerd, dan is het belangrijk om de
bekladding snel te verwijderen om een neerwaartse spiraal te voorkomen.
Graffiti geeft een gevoel van verloedering en heeft daarmee een
negatieve invloed op het veiligheidsgevoel. Door graffiti (zeer) snel
te verwijderen, worden spuiters ontmoedigd. Op die manier gaat van
schoonmaken ook een preventieve werking uit.

Wanneer meerdere woongebouwen gebruik maken van een parkeergarage
dan kan de situatie beoordeeld worden als één woongebouw als er
gezamenlijk beheer is (zie G9).

Gaatjes boren

Onder het slot wordt een gat geboord. Vervolgens wordt met een hulpstuk de sleutel omgedraaid die bewoners in het slot hebben laten zitten.

Voorkomen

Sloten plaatsen die met een sleutel afsluitbaar zijn. En de sleutels eruit halen.

Flipperen

Met een stuk plastic wordt vanaf de buitenkant van de deur, de sleuf van het slot terug gedrukt.

Voorkomen

Draai de deur altijd op slot. Ook al ben je maar heel even van huis.  Plaats eventueel een beveiligingsstrip.

Hengelen

Met een stuk ijzer door de brievenbus wordt de deurklink naar beneden getrokken.

Voorkomen

Draai de deur op slot en sluit de brievenbus af of plaats een aparte brievenbus aan de buitenkant van de woning.

Cilinder afbreken

Een cilinder dat uit het slot steekt, wordt met een tang afgebroken.

Voorkomen

Veiligheidsbeslag gebruiken waardoor de cilinder maximaal 3 mm uitsteekt en niet afgebroken kan worden. Vraag een PKVW-expert om advies.

Insluipen

Inbrekers maken gebruik van openstaande ramen of deuren.

Voorkomen

Sluit altijd de ramen en deuren als u weggaat of u ergens anders in de woning bent.

Babbeltruc

Personen die met een smoes uw huis proberen binnen te komen.

Voorkomen

Laat nooit iemand zomaar binnen. Plaats eventueel een kierstandhouder.

Anders?

Is er bij jou ingebroken en via een andere werkwijze?

Laat het ons weten

Graag blijven wij op de hoogte van de werkwijze van inbrekers. Stuur jouw nieuws naar: pkvw@hetccv.nl