Beheerplan en toezicht woongebouw

Het Politiekeurmerk Veilig Wonen adviseert afspraken over onderhoud en beheer van een woongebouw (inclusief de semi-openbare ruimte binnen het beheer en verantwoordelijkheid van de eigenaar/beheerder) zijn schriftelijk vast te leggen

1. In het beheerplan van een woongebouw staan afspraken over het krijgen en behouden van een schoon, heel en veilig
woongebouw.

Er wordt daarbij onder meer rekening gehouden met:
– de noodzakelijke schoonmaak en reparatie van bestrating, collectieve gebouwdelen en verlichting;
– structureel onderhoud van groen, zodat het zicht niet wordt belemmerd en (openbare) verlichting niet wordt gehinderd;
– herstel van vernielingen.
2. Het beheerplan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokken.
3. Er is een meldpunt waar bewoners storingen en klachten kunnen melden.

• Gevels zijn kwetsbaar als ze zich direct in de openbare ruimte bevinden.
• Een strook (lage) beplanting, bij voorkeur slecht doordringbare planten met stekels, kan gevels afschermen.
• Graffiti in een gebouw kan worden voorkomen door afsluiting van de entreehal, goede materiaalkeuze, regelmatige controles
  en snelle reacties op graffiti.

• De methode die voor het verwijderen van graffiti wordt gekozen, is sterk afhankelijk van de frequentie van bekladding en van eigen
  voorkeuren. Mogelijkheden zijn schoonmaken, overschilderen of vervangen.
• Kies voor materialen die makkelijk schoon te maken zijn. Denk aan gladde en niet-poreuze materialen, zoals tegels of (gekleurde)
  panelen met een glaslaag. Tegels worden bij voorkeur zonder (kit)voegen geplaatst.
• Breng antigraffiticoating aan om poreuze materialen, zoals baksteen, te beschermen. Coating maakt schoonmaken mogelijk. Er
  is daarna doorgaans wel verschil zichtbaar tussen de schoongemaakte gedeelten en de rest van de wand. En na het schoonmaken
  moet de (dure) coating weer opnieuw worden aangebracht.

Schilder graffiti regelmatig over. Deze laatste variant kan goedkoper uitpakken dan gladde tegels of coating en is vooral binnen
gebouwen aantrekkelijk. Gemeenschappelijke ruimten krijgen daardoor regelmatig een frisse, nieuwe verflaag.

Beheer en onderhoud van een woongebouw zorgen voor een wijk die schoon en heel blijft. Mensen voelen zich veiliger in een goed verzorgde omgeving. In een vervuilde omgeving is een neerwaartse spiraal is het gevolg (ook wel erosievandalisme genoemd). Beheer en
toezicht kunnen dit voorkomen. Om dit te realiseren is het belangrijk dat beheerders met alle betrokkenen – al in het stadium van planvorming – nadenken over manieren om de kwaliteit van een gebouw te bewaken en criminaliteit te elimineren. Ook wel bekend onder de term ‘Designing out Crime’.

Het doel is om afspraken te maken over verantwoordelijkheden op het gebied van toekomstig onderhoud en beheer van het woongebouw. In het beheerplan vastgelegde afspraken kunnen gaan over bijvoorbeeld de gewenste reactie op klachten, vernielingen en graffiti. Zo kan de termijn worden vastgelegd waarbinnen graffiti wordt verwijderd, of vernielingen worden gerepareerd. Zowel preventie als handhaving spelen een rol.

• Mogelijke aandachtspunten in het beheerplan zijn;
• omschrijvingen van taken en verantwoordelijkheden van betrokken partijen;
  vastlegging van overlegstructuren, zoals regulier bewonersoverleg, bewonerscommissies, wijkoverleggen en informatieavonden;
  regelingen voor controle en herstel van vervuiling, vernieling en graffiti;
• klachtenregelingen, inclusief een meldpunt;
• bemiddeling bij burenruzies en (geluids)overlast;
• afstemming tussen reguliere onderhoudsmaatregelen van verschillende beheerders (bijvoorbeeld van de gemeente en woningcorporatie),
  met name als het gaat om het opruimen van zwerfvuil, het herstellen van vernielingen en het verwijderen van graffiti (vooral aanstootgevende, racistische, discriminerende bekladding);
• participatie en eigen verantwoordelijkheid van bewoners;
• brandveiligheid, zoals – in gebouwen – het vluchtplan.
• Het is niet altijd nodig om een nieuw document op te stellen. Soms zijn de bedoelde afspraken al vastgelegd in integrale beheerplannen van de corporatie.
• In kleinere koopcomplexen zijn afspraken goed vast te leggen in een overeenkomst van de Vereniging van Eigenaren. Het is mogelijk om een combinatie te maken van een beheerplan voor het woongebouw en voor de woonomgeving. Een format voor een beheerplan is te vinden op www.politiekeurmerk.nl.

Er is onderscheid tussen informeel, semi-formeel en formeel toezicht:
formeel toezicht kan bestaan uit toezicht door politie, stadswachten of bewakingsdiensten. Voor afspraken in de wijk is een wijkagent van
groot belang.

semi-formeel toezicht bestaat uit toezicht door huismeesters, buurtconciërges of wijkmeesters. Vaak hebben zij controlerende en signalerende
taken, fungeren ze als het aanspreekpunt voor bewoners, bemiddelen ze bij ruzies en overlast, en voeren ze kleine onderhoudstaken
uit.

alle aanwezigen in een wijk vormen samen het informele toezicht. Toezichthoudende bewoners, die zijn aangesteld door een woningcorporatie
of gemeente, hebben een voorbeeldfunctie in de wijk.

Om graffiti te voorkomen kunnen blinde muren, vlakken, wanden en constructies worden afgeschermd door beplanting. Als afscherming niet
mogelijk is, of plekken extra gevoelig zijn voor graffiti, dan kunnen deze voorzien worden van een coating. Coatings maken reiniging ook eenvoudiger. Kunstwerken of andere verfraaiingen zijn ook manieren om graffiti te voorkomen. Want in de wereld van graffiti is het niet netjes
om andermans werk te bekladden. Als er eenmaal graffiti is geconstateerd, dan is het belangrijk om de bekladding snel te verwijderen om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Graffiti geeft een gevoel van verloedering en werkt negatief op het veiligheidsgevoel. Door graffiti (zeer) snel te verwijderen, worden spuiters ontmoedigd. Op die manier gaat van schoonmaken ook een preventieve werking uit.