Aanpak woonoverlast

Adviseur Katja Steverink is blij met de Wet aanpak woonoverlast, die op 1 juli 2017 van kracht is geworden. “Woonoverlast komt voor bij huur- én koopwoningen. Professionals gaven aan dat er te weinig middelen waren om in te grijpen bij ernstige, aanhoudende woonoverlast door woningeigenaren. Volg dit stappenplan als je als Vereniging van Eigenaren te maken hebt met woonoverlast.

1. Zelf contact leggen

De appartementseigenaar/gebruiker die overlast ondervindt, moet zelf contact leggen met de overlastgever om deze op de overlast aan te spreken. Uitkomst kan zijn een brief met gemaakte afspraken tussen de buren (kopie naar het VvEbestuur). Tip: meld het bestuur in elk geval dat het gesprek wordt gevoerd.

2. Melding voortdurende overlast

Stopt de overlast niet? Meld dat aan het VvE-bestuur, de gemeente of politie. Dossiervorming is belangrijk; alle klachtformulieren, logboeken, aangiftes, video-opnames enz. kunnen van belang zijn.

3. Bemiddeling

Professionele buurtbemiddeling heeft een hoge kans van slagen. Tweederde van de behandelde zaken wordt dankzij buurtbemiddeling met positief resultaat afgerond. In 256 gemeenten in Nederland is buurtbemiddeling inmiddels beschikbaar. Het VvE-bestuur kan op grond van zijn verantwoordelijkheid nog enkele stappen verder gaan.

4. Waarschuwing

Het splitsingsreglement biedt vrijwel altijd de mogelijkheid om een waarschuwing aan eigenaren en huurders te geven in geval van overtreding van de wet, het reglement of het huishoudelijk reglement. In geval van een overtreding geeft het bestuur een waarschuwing d.m.v. een aangetekende brief met de melding van de overtreding en de mededeling dat hiervoor een boete opgelegd kan worden. De overtreder krijgt een redelijke termijn om zijn leven te beteren. Bij geen gehoor zal de VvE de boete moeten opleggen.

5. Boete

Als de VvE een boete moet opleggen, kan het gaan om een eenmalige boete per overtreding, of een dagboete. Een boete kan zowel opgelegd worden aan huurders als aan eigenaren.

6. Ontzegging van het gebruik van de woning

De ALV kan de overlastveroorzaker het gebruik van zijn privégedeelte en het gemeenschappelijk gedeelte ontzeggen, maar pas nadat een waarschuwing is gegeven. Rondom deze maatregel gelden extra waarborgen om de feitelijke situatie in beeld te krijgen (dossier). Er vindt een verhoor plaats c.q. een behoorlijke oproeping van de eigenaar/gebruiker. De oproeping is tegelijkertijd met de bijeenroeping van de ledenvergadering en wel bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met vermelding van gerezen bezwaren.

De eigenaar kan zich tijdens de vergadering laten bijstaan door een raadsman. Besluiten worden per aangetekende brief bekend gemaakt. Het besluit mag pas een maand na verzending van de kennisgeving in werking treden. Een beroep op de rechter schorst de tenuitvoerlegging van het besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.

7. Definitieve ontruiming

De bevoegdheid van het bestuur van de VvE houdt op bij de ontzegging van gebruik van het privé- en gemeenschappelijk gedeelte. Ontruiming (algehele verwijdering van alle bezittingen en personen uit het privégedeelte) van een appartement moet gevorderd worden in een gerechtelijke procedure en moet door de rechter worden toegewezen. Vordering tot ontruiming komt zelden voor.

8. Gedragsaanwijzing burgemeester

Bij ernstige woonoverlast van herhalende aard kan de VvE ook contact zoeken met de gemeente. Dat gebeurt dan in het kader van de Wet aanpak woonoverlast die 1 juli 2017 ingegaan is. Als de gemeenteraad de verordening heeft aangenomen, kan de burgemeester in individuele gevallen van ernstige overlast onderzoeken of hij een gedragsaanwijzing oplegt. Dat mag hij alleen doen wanneer de overlast redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden gestopt (zoals buurtbemiddeling). De burgemeester kan een gedragsaanwijzing opleggen: acties die de overlastveroorzaker moet doen of nalaten. Als hij de aanwijzingen niet opvolgt, kan een dwangsom worden geïnd of wordt bestuursdwang uitgevoerd.

De burgemeester kan bijvoorbeeld een maximaal aantal bezoekers toestaan, verbieden harde muziek te draaien of verplichten tot deelname aan een agressietraining. In het uiterste geval kan hij ook een huisverbod opleggen voor de duur van 10 dagen (te verlengen tot maximaal vier weken). In dit geval zal overleg plaatsvinden tussen het bestuur van de VvE, betrokken eigenaren en de gemeente over de vraag of alle andere opties zijn ingezet. Ook moeten er mogelijkheden voor de burgemeester zijn om een rol in een casus te spelen en een gedragsaanwijzing op te leggen.